陶冬博鳌一语惊人：要警惕上海房价短期大跌

     全国楼市看上海，经过近两个月的观望，一直处于胶着状态的中国楼市桥头堡会不会出现松动？在8月5日进行的“博鳌——21世纪房地产论坛”上，瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬一语惊人。他认为，上海将进入楼市调整第二期甚至会出现调整第三期，房价将大跌。

    “我认为中国的房地产经过四、五年的强劲上升期，有时候会出现短暂的强烈调整阶段。”陶冬解释说：“中国的信贷政策在今年下半年慢慢地开始放松。但是房地产政策，短期内不会放松。我个人认为，上海房地产会从调整一期向二期转移。”陶冬表示，二期的特点是价格极为低，成交量进一步扩大。由于中国各个城市有不同的基础面，因此上海房地产会出现大跌并不意味着全国其它城市的房屋都会出现下跌，但其它市场气氛会受到影响。

    “上海房地产有没有泡沫，我认为有。”陶冬分析说，前段时间，上海房地产基本上属于调整的一期，即所谓的价格微跌，成交量下降。实际上无论高价房还是中价房今天的价格与五个月前的价格相比，跌幅有限，总体上还是看好。我个人认为上海的房地产还会出现二期调整，特点是价格极跌，成交量会进一步放大。之后会出现三期阴跌，价格跌到一定程度，政府会干预，价格就会平稳，买方还会等一等。关键是有什么促发点将一期变为二期。第一是政府，人民币的调整已经出现了，这并没有赶走海外的热钱，反而使海外的热钱变本加厉地进入中国。同时，外资、海外的游钱不会空放着，目前A股举步维艰，债权市场狭窄，所以大部分都会进入房地产。第二，银行给发展商的贷款越来越少。第三，上海房地产今年下半年的供应量，据统计大概是上半年的六至十倍。

    另外，今年7月份开始，发展商在态度上明显出现了松动。今天的上海房地产说白了就是买卖双方面的博弈，双方都在比耐心，谁输赢，现在定论为时过早，但游戏还在继续。但总的来讲，当一根铁链在最弱的一环断裂的时候，其他的发展商就面临囚徒困境。先跑出去的，今天降价还可以吸引购买力，但到每一个项目都降价的时候，消费力就会发生变化，当价格出现心理变化的时候，购买力会进一步往后拉，这就是上海房地产三至六个月的情况。

    谈到上海楼市，陶冬认为，市场最大的变化不是价格和成交量的变化，而是对价格的预期出现了根本的变化，房价只升不跌的局面被彻底打破了，开发商固守的卖方市场也已经被打破了。今天上海的房地产市场就像2003年的车市，当时的车价已经下跌了，但是购车人预期价格还会进一步地下降。因此，拉动今天房地产市场的最大因素不再是开发商的价格联盟，而是消费者的价格预期。至于什么时候下跌？下跌多少？陶冬表示，今年10月份见分晓。

    房地产调整不会出现全国一刀切。陶冬在接受本报记者采访时这样表示。他说，如果上海的房地产出现进一步的下跌，全国的房地产市场一定会受到影响，消费者持币待购的心理会进一步加剧，但这只是中国房地产牛市中的一朵小浪花。他说，英国的房地产经历了200多年，美国的房地产经历了100多年的发展，中国的房地产从房改开始到现在只有五、六年的历史，还正处于婴儿期，出现各种各样的问题是正常的，我对中国长期的楼市非常地看好，中国经济的发展远远高于其他的地区。陶冬表示，这次楼市出现回调是中国历史上的第一次，上一次90年代的调整只影响了一小部分发展商，而这次调整的影响则是深远的。因为政府及市场的方方面面从没有遇到过这种情况。因此，调整的波折，计算上的失误会比成熟的市场要更大。