经济观察：个人合作建房 对房地产暴利说“不”

    温州的突破给人们许多期待。11月15日，温州个人合作建房项目发起人赵智强宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。

    “成功拿地有点运气的成分。”担任温州市场营销协会秘书长的赵智强说。2004年初，赵智强向外界抛出以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到了众多响应。报名者很快超过了限额，不得不加以限制，最后360多人登记住房需求400多套。2005年他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。

    今年5月，赵智强看中了位于温州市上江路西片14号地块。刚开始报名时有3家，到10月30日交纳保证金的最后期限，只有会员们集资的1000万元保证金交到了拍卖方手里。这次拿地成功，一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是开发商面临宏观调控的压力。房地产商不敢干，最终会员们以每亩400万元左右的价格将其拿下。

    赵智强告诉记者，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。

    在民资丰富的温州，融资向来不是难题。赵智强说，合作建房的成员大多数是企业的中高层，筹集资金问题不大。土地和建房资金分批交付，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。

    为保证建房资金使用公开、透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管。“只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。”赵智强说。资金管理的透明化，加上市场营销协会的社团组织背景，极大地增强了投资者的信心。

    由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。赵智强说，如果一切顺利，四五个月后就可以正式动工，2008年200多套房子就可以交付。

    对“高价暴利”的无奈反抗

    张积露是浙江泰顺县的一名中学退休教师，退休后本想在温州市区买一套房子，然而拿出数十年的积蓄也买不起高价商品房的一角。2005年4月，张积露加入了温州个人合作建房的队伍，成为最早的成员之一。

    从全国各地的合作建房人来看，大多有和张积露一样“逼上梁山”的味道。而今，张积露们又向前迈进了一大步，无疑激励了全国合作建房人的士气。11月16日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。

    温州房价畸高，市区房价每平方米多在万元以上，特定地区高达2万多元，在全国地级市中屈指可数。个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30%～40%，反衬出房地产开发商的暴利，由此引来温州各房地产开发公司对其展开“围攻”。温州合作建房在没有竞争的情况下，拿到了每平方米4100元的土地。温州“拿地”所暴露出来的高地价，也部分说明了目前房价居高不下的原因。

    高房价下受损害的不仅仅是老百姓的“安居权”，地方的竞争力也深受影响。赵智强说，由于房价太高，温州企业中高层管理人员的流失成为一个普遍现象。个人合作建房无疑在向政府发出质问，在保障中低收入群体的“安居权”上，政府应该承担怎样的职责？

    有专家指出，温州合作建房“突围”后遭到房地产商“围攻”，向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”：楼市不整顿，迟早要被人们抛弃。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背专业化分工的倒退之路，违反市场经济原则。如果房市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就大可不必了。

    是否在政策和法律的边界上“走钢丝”

    业内人士指出，个人合作建房，目前还是法律和政策上的盲点，不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？

    面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房地产开发公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与房地产开发公司的约定能否实现，以及谁来监督房地产开发公司的问题。

    从开工建设到拿到房屋的过程，个人合作建房还会碰到很多问题。如果今后房价暴涨，从法律层面上来说，开发商完全可以抛开委托，将房子卖掉，自己赢利；如果房价暴跌，集资者不愿继续交款，那么，就成为一场无法收场的集资建房“闹剧”。

    温州个人合作建房会不会涉及非法集资问题？温州市律师协会副会长何延法认为，这跟非法集资有本质的区别：首先，非法集资指的是非金融机构向社会集资募款、获取暴利的一种行为，而个人合作建房中的集资者是固定的，仅限于营销协会的会员；其次，个人合作建房无暴利可言，营销协会也无暴利可言，协会即使获取少量利益，它也要付出时间、劳力、工本费；第三，集资者获取的是自己居住的房屋，不是非法集资所得的高额利息。

    何延法说，个人合作建房是一个新生事物，任何一个新生事物的出现，起初都会有争议。但这是一个抑制房价暴涨的有效措施，与国家六部委联合发文抑制房地产价格的基本精神是符合的，是一件有意义的事情。